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馬來西亞地產購屋需知
  • 馬來西亞有什麼文件可以表示這是我的房屋和土地所有權?
    • 土地有「地契」,房屋有「買賣契約」。

  • 「外國人准證」為何?
    • 依據馬來西亞1965年國家土地法規定,非馬來西亞人應於取得州政府同意後始能取得不動產。

  • 「更名備忘錄」(MOT)為何?
    • 指銷售時由總地契更名為分層地契的文件。

  • 限期權利(lease hold)能否轉為永久權利(free hold)?
    • 可以嘗試向房屋所在地土地局提出申請,但成功的機率一般不大。

  • 「總地契」為何?
    • 由政府就整塊土地開發案或整棟大樓發出之地契。



  • 「分層地契」為何?
    • 由政府就房屋未實際坐落在土地上之公寓或大樓每戶所擁有的土地發出之地契。

  • 「外國人准證」為何?
    • 依據馬來西亞1965年國家土地法規定,非馬來西亞人應於取得州政府同意後始能取得不動產。

  • 「更名備忘錄」(MOT)為何?
    • 指銷售時由總地契更名為分層地契的文件。

  • 「DIBS」為何?(2014年起取消)
    • 附息方案,發展商願意支付給銀行所有於建造期間買方向銀行貸款自撥款後至移轉空屋占用權時之期間所產生的貸款利息。

  • 外國人在馬來西亞可不可以擁有房產/一樓店面?
    • 經過房產所在地之州政府同意,即可為之。但工業區及供工業使用者除外。

  • 馬來西亞的土地所有權之存續時間有限制嗎?
    • 永久權利(free hold) :沒有時間限制。

      限期權利(lease hold):有時間限制,看是多少年的時間。

  • 買限期權利(lease hold)產業會有後續麻煩嗎?
    • 在期限屆滿時,地方政府可以徵用有關土地,當然會給予屋主賠償;不過,政府不會貿貿然進行,如果政府不需徵用有關土地,產業的繼承人可以提出更新地契申請。

  • 有無公設比?
    • 沒有公設!馬來西亞面積僅計算「專有部分」,也就是除室內面積外,其它如大公設、小公設皆不計入,但包括「附屬建物」例如陽台等。其次如購買為住宅或共管華廈類的產品,將會依其購買住宅的面積,附贈1-2個車位,也不並入買賣面積內。例如:若依照目前台灣公設比均值為30%計劃兩地室內坪數差異性,以同樣購買50坪權狀坪數計算:台灣室內可使用坪約35坪;大馬室內使用坪數約50坪。若同樣以每坪售價50萬/坪,購屋單坪成本差異如下: 50萬×50坪=2500萬 2500萬/35坪=71萬/坪(台灣)購買相同坪數可使用空間差異甚大,單坪買賣價格更為優惠實際。

  • 坪數如何換算?
    • 馬來西亞單位計算屬於英制單位,英制面積單位常見為平方米(SQM)、平方英呎(sqft)…等。
      1坪=3.30579平方公尺=3.30579平方米;1平方公尺=1平方米=0.3025坪。
      1平方英呎約為0.028坪;1坪約為35.58平方英呎 

      1件馬來西亞房地產若標1100sqft,換算台坪為1100 * 0.028=30.8坪  (也可1100/35.58=30.9)

  • 總地契稅怎麼計算與繳付?
    • 每平方英尺RM0.06。每年繳付一次(2/28),由建商先行繳付後,再向各戶收取。

  • 門牌稅和地稅每年要繳多少?
    • 無法確切計算,大約RM 1,000-3,000。門牌稅稅率:依每年預估價值計算之

  • 辦理分層地契更名時,需繳付什麼稅、如何計算?
    • 印花稅。


  • 買賣不動產要不要繳「分層地契印花稅」?如何計算?
    • 買方購買「預售屋」時,此稅金為建商的分層地契出來後,始需支付;在尚未取得分層地契前售價,就無須支付此稅金。然而,倘若買方購買已擁有分層地契的「成屋」時,即需在一個月內支付此稅金。


  • 房屋貸款契約要不要徵收印花稅?若要徵收,應如何計算?
    • 要,計算方式如下:

      免稅額 : RM2000

  • 房屋租賃契約要不要徵收印花稅?
    • 要徵收。貸款金額的0.5%。

  • 外國人在馬來西亞的房租收入需不需要繳稅?
    • 需要,稅率為26%,每年五月繳付。

  • 外國人在馬來西亞的房租收入是不是要全額繳稅?
    • 不是,可以扣除地稅、門牌稅、貸款利息、火險及地震險保費、房屋維護及裝潢費用、購置家具費用、物業代管費、計算及收取租金的費用及介紹租戶的佣金。實務上,只要有收據而數額占房租收入的10-15%皆可扣除。

  • 產業盈利稅如何計算?
    • 依2014年的規定:

  • 產業出售若賠錢是否仍需繳付產業盈利稅?
    • 不需要。

  • 馬來西亞對外國人擁有的房產是否徵收贈與稅或遺產稅?
    • 不徵收。但台灣仍會對台灣人在台灣以外的地方所擁有的財產課徵贈與稅或遺產稅。

  • 電費之繳費人更名要不要徵收印花稅?若要徵收,應如何計算?
    • 要徵收。金額大約為30馬幣。

  • 產業盈利稅五年後為免稅,請問五年的定義是從簽約算起?還是交屋後算起?
    • 五年的定義是從簽約時算起。

  • 房產的部份是否可以共同持有?最多可多少人共同持有?
    • 是没限制性的, 只要年滿21歲就可列為共同持有人,但照我們已往的經驗而言,超過三個人的話會有比較多的糾紛, 而且到了轉戶會比較麻煩。

  • 個人海外所得課徵基本稅額之說明?
    • 我國自2006年起實施「所得基本稅額條例」,目的是為了讓一些所得很高但繳稅金額較低甚至不用繳稅的人,至少應繳納基本的所得稅(即基本稅額),以促進租稅公平。依該條例第12條規定,個人海外所得應自2010年1月1日起納入課稅。

      個人海外所得納入課稅的原因,主要是目前我國綜合所得稅只對中華民國來源所得課稅,海外所得無須課稅,因此,國人將資金移往海外投資,在海外賺取的所得不用繳稅,不僅不公平,亦導致資金外流。所得基本稅額條例將個人海外所得納入課稅,可縮小中華民國來源所得及海外所得間的課稅差異,符合租稅公平與量能課稅原則,並與國際做法一致。

      海外所得課稅的適用對象,包括:

      1.有中華民國戶籍,且當年度有在臺居住事實者(不論其居住天數);或
      2.無中華民國戶籍,而當年度在臺居留合計滿 183 天者。
      符合上述條件的個人,如果所得未達一定金額,仍不必申報海外所得;必須所得達一定金額且繳稅金額較低或不用繳稅者,才須就海外所得繳納基本稅額,故實際受影響人數極為有限。說明如下:

      1.全戶全年海外所得未達新臺幣(下同)100萬元者,無須申報海外所得。
      2.全戶全年海外所得在100萬元以上,加計其他中華民國來源所得註1後,總所得(即基本所得額)在600萬元以下者,無須申報海外所得。
      3.海外所得在100萬元以上,加計其他中華民國來源所得後,總所得(即基本所得額)超過600萬元者,須申報海外所得。惟尚須依下列步驟計算是否應繳納基本稅額
      4.無中華民國戶籍,而當年度在臺居留合計滿 183 天者。

      因此,只有少數高所得者須申報海外所得,一般民眾不會受到影響,且基本稅額可先扣除已繳納的綜合所得稅及規定限額內的海外已納稅額後,僅就其餘額繳稅,不會重複課稅。如果綜合所得稅或海外所得在國外繳納的所得稅已適用20%以上稅率者,須再繳納基本稅額的可能性極小,影響極為有限。

  • 在什麼情況下須繳付律師費?
    • 購屋簽訂「不動產買賣契約」、「貸款契約」、「房屋租賃契約」及「售屋簽訂不動產買賣契約」。

  • 買賣契約律師費怎麼計算?
  • 貸款契約律師費怎麼計算?
  • 租期三年以上房屋租賃契約律師費怎麼計算?
  • 租期三年內房屋租賃契約律師費怎麼計算?
  • 包租回酬是什麼?
    • 購屋者若另有簽訂包租回酬條款,便可享有定期固定月租金回酬,不用擔心有空屋問題產生,或因為租客發生退租或是其他事宜時兩地奔波情況,大幅增加投資效益,讓貴賓購買後可輕鬆當包租公(婆)。媒體文宣上呈現包租回酬%數計算方式為:購屋總價x該案設定%數=年度包租回酬(計算單位馬幣)。

  • 外國人可不可以在馬來西亞的銀行辦理房屋貸款?
    • 可以。

  • 外國人向馬來西亞的銀行申請辦理房屋貸款時,應提出哪些文件?
    • (1)護照封面copy至底面影本(需法院或名間公證人認證)

      (2)身份證及健保卡正本及正反面影本

      (3)名片兩張(如果有的話)

      (4)通訊地址、聯絡電話(住家、公司、手機、E-MAIL)

      (5)職業證明 (需法院或名間公證人認證)

      在職證明(需列明職位和薪資)

      最新兩年的綜合綜合所得稅單

      最新六個月的薪資單

      (6)財力證明(需法院或名間公證人認證)

      收入來源(薪資)之存褶影本

      英文存款餘額證明(存款餘額300萬以上)

      其它收入證明(如租賃契約)

      (7)公司資料(如屬自己公司):

      ※公司註冊證明

      ※近兩年公司財務報告

      ※公司存款證明、存褶影本

      ※公司繳付稅務證明

      (8)在馬來西亞銀行或金融公司的儲蓄證明(如果有最好)

      (9)房屋買賣合約正本

      註:所準備文件都需要一式四份且必須為英文版,準備愈齊全對您的銀行貸款成數愈有利。

  • 核貸金額大約為買賣契約房價的幾成?
    • 除非財力資料非常堅強,否則大多為五成左右。

  • 從貸款申請起算,大概多久時間會知道銀行核貸金額?
    • 由於東南亞普遍辦事效率不高,大概需時三個月左右。

  • 貸款人什麼時後開始還貸款及繳付利息?
    • 貸款本金於交屋後。利息會視有無DIBS而異,有DIBS在交屋後開始繳付;沒有DIBS則在銀行撥款後就須繳付。

  • 共同貸款人和保證人的責任有何不同?
    • 共同貸款人是二人以上之人一起向銀行貸款,還款責任也是共同負擔,若有欠款,銀行可以同時向共同貸款人一起請求還款。

      保證人只是擔保貸款人的還款責任,如果貸款人沒有還款時,銀行要先向貸款人求償並進行法院求償程序,若還有欠款,才能向保證人請求。

  • 貸款清償完畢後,需要辦理什麼手續?
    • 貸款清償完畢後,我們必須確保解押及相關手續獲妥當辦理,在銀行簽署解押文件後,律師將把有關文件、連同正本地契、抵押文件副本交給相關土地局,以辦理解押手續。

  • 貸款者的權利義務為何?銀行的權力及責任為何?
  • 若開發商於建築期間倒閉,應如何處理?
    • 原則上會由其他開發商接手繼續建築到完工交屋,但如果沒有其他開發商接手時,辦理買賣契約的律師會協助通知買方、整合所有買方的意見並接受買方委任向法院提出申請,法院會發出命令交由專業的團體接管該建案使其建築完成。

  • 門牌號碼若為不吉利的4號、14號等,可不可以申請更改?
    • 可以,應繳付依規定之行政規費。

  • 不吉利的門牌號碼要向哪一個公家單位申請更改?
    • 房屋所在地地市議會及土地局。

  • 交屋前沒安裝水電錶 是否抵觸買賣合約?
    • 有些發展商在將新屋交給購屋者之前,沒安裝水、電錶等設施,主要是擔心被偷走。多數的發展商在將鎖匙交給購屋者後,通常是約定一個日期和時間才派技術人員前來安裝,萬一這些裝設失竊,責任不在發展商。所以並無抵觸買賣合約。

  • 發展商在什麼條件下可以辦理交屋?
    • 附有建築師的核准信(說明屋子已經建好),水電供應獲准待銜接及提出Borang E[必須附有向7個部門提出申請批准的信件(Supporting Letter)]。

  • 地契遺失應如何處理?
    • 首先必須備案,再到土地局宣誓,等待土地局補發新的地契。

  • 房屋若已交屋,仍未取得分層地契時,要將貸款銀行由A轉換 成B,須不須要給付開發商費用?
    • 要,開發商會要求支付原買價的0.5%或500馬幣的費用,取其較低者。

  • 外國人能不能購買保留給土著(馬來人)的房產?
    • 原則上是不能。馬來西亞有規定非商業區用地必須保留30%的房產賣給馬來人,但如果一定期間後仍然沒有馬來人購買時,必須登報公告限一定期間由馬來人購買,期限過後仍然沒有馬來人購買時,才開放給非馬來人或外國人。

  • 若遇到租期未滿欠租金二個月以上的租客應如何辦理?
    • 發律師函通知於合理期間內補繳,若仍未繳,則可請物業管理公司斷水、電、瓦斯,若仍不繳,即可報警處理。

  • 對發展商的瑕疵擔保要如何主張?
    • 應以書面通知瑕疵狀況,發展商應於收文後30日內修繕完成。否則,買方得自行找承包商估價並將估價單寄送發展商請發展商處理,若再未處理,即得自行修繕並向發展商請款。

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