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「英國脫歐」 美澳房產安啦
2016-07-22


2016/07/22 10:00:00   聯合線上 文: 益立信 提供


自從6月23日「脫歐派」用選票決定英國的未來,全球金融市場出現不小的震盪,其中又以匯率變化最大;從公投結束後隔日到7月6日約2個星期,英鎊兌美金、歐元、澳幣、日幣與台幣分別下挫3.9%、4.8%、4.9%、3.7%與3.5%,但若往前再回推一個月,則英鎊兌美金、歐元、澳幣、日幣與台幣則重挫12%、8.9%、13%、19%與11.5%。


海外房產投資專家Edward(以下訪談都用Edward簡稱),早在半年前就曾經預言(詳見Money 錢雜誌105年4月份103期),「脫歐」對英國絕對是不利的效應,然而在脫歐確定後,全球主要房產究竟該何去何從?哪些國家會受惠?

首先,Edward表示英國脫歐勢必重創房產,根據掛牌在倫敦證交所的倫敦指標仲介(Foxtons Group)(代號FOXT. L),股價從脫歐前的167英鎊,跌到7月6日收盤96.5英鎊,跌幅超過42%。

無獨有偶,7月6日規模91億英鎊(約3900億元台幣)的英國3大房產基金,包括標準人壽(Standard Life Investments)、保險巨擘英傑華(Aviva)及M&G Investments旗下的房地產基金相繼宣布暫停贖回,更是英國房地產可能崩盤的前兆。也有不少專業房產分析師推估,倫敦商業不動產價格明年可能下跌10%、辦公室租金未來2年往下修正18%,總體來說,倫敦商學院房產經濟學教授認為,英國中長期房產價格將會修正20%。

不過,此時不少專家也提出英鎊匯率重挫加上倫敦房價下跌,可以「危機入英」的說法,但Edward持保留態度,因為現在進場太衝動,因為光是退出歐盟必須談判1~2年,變數太多,英國脫歐不排除上演「歹戲拖棚」的劇碼。對投資者而言,變數多又長久,對於經濟與房產絕對不是好事,現場進場搶便宜,可能搶到一隻往下墜落的刀子。事實上,Edward好朋友昨天剛從英國考察房產市場回來,脫歐當天他正好在倫敦。英國脫歐之後,許多台灣投資倫敦房產,正在申請貸款的客戶被銀行告知,因為英國脫歐事件,許多銀行(例如:UOB大華銀行)目前暫時不願意給予客戶任何房貸,請客戶自行安排資金。殊不知多數倫敦房產動輒50萬英鎊,多數投資人原先打算跟銀行融資75%。英國意外脫歐,打壞一池春水,臨時要到哪裡周轉37.5萬英鎊(約台幣1,500多萬)來補貸款的財務缺口? 客戶急得像熱鍋上的螞蟻,因不願意被建商沒收12.5萬英鎊(約台幣500多萬)的頭期款。

英國脫歐後,全球避險的資金在安全性與保值性積極尋找避風港,比如美元、日圓及澳幣。但從經濟面來看,英國貿易金額僅占美國經濟活動的0.5%,對其經濟影響很有限,避險資金可能成為新火焰,再度點燃己經過熱的美國主要大城市房產。


海外房產投資領導品牌-益立信集團表示,澳洲是英國第七大貿易國,比重也不高,因此不會產生立即且直接影響,加上澳洲國家政治穩定、經濟成長佳與外債低,財政相對安全;過去十年投資法人將澳洲房產視為「防禦性」資產。若英鎊對澳幣持續貶值,導致在英國工作的澳洲人,無法輕易賺到澳幣兌英鎊的差價,有很可能引發在英國工作10萬澳洲人「鮭魚洄流」,使得澳洲房產需求大增,有助房價穩定升溫。


此外,根據胡潤於2015年12月發表「中國投資移民白皮書」顯示,中國人優先選擇移民的國家依序為美國、英國、加拿大與澳洲。在英國脫歐後,原先投資英國房產的中國投資人在房價與匯率上被打兩個巴掌,受到減損,再加上人民幣加速貶值,刺激中國人將人民幣轉換成外幣資產的強烈動機,海外房產領導品牌-益立信集團預期未來中國人會更加著墨澳洲房產,房價基期相對低與政府大力投入基礎建設的布里斯本有機會成為此次脫歐事件下的投資亮點。

新聞來源:房地產house.udn.com


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